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房产买卖中,“跳单”责任的承担

上传时间:2020-08-25          浏览次数:3
案情简介:              
    2008年,原产权人李某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。同年10月,某房地产经纪公司带陶某看了该房屋;11月,某房地产顾问公司带陶某之妻曹某看了该房屋;之后,中原公司带陶某看了该房屋,并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。《确认书》约定,陶某在验看过该房后六个月内,陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶某与卖方签订了房屋买卖合同。诉至法院,请求判令陶某按约支付中原公司违约金。
主要分歧:              
    中原公司认为:陶某利用中原公司提供的房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,陶某应按约支付中原公司违约金。
    陶某认为:涉案房屋原产权人李某委托多家中介公司出售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。陶某并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。
法理分析:                         
    中原公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,该合同中禁止“跳单”条款为格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。
    根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。因此,法院采纳了陶某的意见,驳回了中原公司的诉讼请求。
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