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不动产被冻结,如何维权!

上传时间:2020-08-24          浏览次数:6
  【以案释法】买受人合法占有的不动产被冻结,如何维权!
  一、案情
  李某在2003年5月11日前将房款全部付清,并且在买卖合同签订一周内完成交付,已实际占用A房产至今。
  中国甲银行与乙公司发生借款合同纠纷,甲银行依据具有强制执行效力的公证债权文书于2003年7月10日向法院申请对乙公司强制执行。2003年8月11日,法院根据甲银行的申请查封乙公司抵押给甲银行的案涉房产包括A房产。
  李某向法院提起异议,请求解除对其占有的A房产的查封。理由是:在乙公司为他办理该房屋备案手续期间,因甲银行申请执行乙公司一案,法院查封了他购买的房屋,致使其至今未能取得房屋的产权证,严重侵犯了他的合法利益。
  二、法院裁定
  李某与乙公司签订《商品房买卖合同》、完成涉案房屋交付的行为均在法院查封该房屋之前,其付清全部房款,并承担了从房屋交付至今的水费、电费、物业管理费等费用,已对涉案房屋实际占用多年。涉案房屋虽未办理过户登记手续,但无相关证据证明李某存在过错。
  被执行人将其所有的房屋等需要办理过户的财产出卖给第三人,第三人支付全部价款并实际占有该财产的,即便未办理过户手续,若第三人对此无过错,人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。
  法院于2013年6月17日作出异议裁定,解除对案涉房产中的A房产的查封。
  甲银行不服,向上级法院申请复议,请求撤销异议裁定。上级法院裁定驳回甲银行的复议申请。维持法院执行裁定。
  三、律师分析
  《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
  第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。
  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
  第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
  (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
  (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
  (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
  (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
  根据上述规定本案中李某在法院查封之前,已经签订合法有效的书面买卖合同、已经合法占有该不动产、已经支付全部价款、并且是因为甲银行的申请执行乙公司导致无法办理过户登记非李某自身原因未办理过户登记,李某无过错,人民法院不得查封A房产,解除对A房产的查封是合理合法的。
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